La manière dont les investissements liés à une rénovation peuvent être répercutés sur le loyer des locaux commerciaux en cours de bail fait l’objet d’un calcul relativement complexe. Si le nouveau loyer procure un rendement excessif au propriétaire, le locataire peut demander une baisse du loyer à l’échéance du bail.

 

Un ascenseur est installé dans un immeuble commercial, l’isolation du toit d’un local industriel est refaite, la ventilation de locaux informatiques est remplacée par un système de climatisation… Comment la facture doit-elle être partagée entre le bailleur et son locataire commercial?

Dans le cas où c’est le bailleur qui effectue les travaux de rénovation, il a le droit d’augmenter le loyer du locataire. Mais comme en matière commerciale, les baux sont généralement de longue durée, si les travaux apportent une amélioration aux locaux, on admet que le bailleur peut augmenter le loyer sans attendre la fin du contrat. Le propriétaire peut faire ce qu’il veut sur un nouveau contrat de bail. Il peut passer de 2000 à 5000 francs s’il trouve un locataire qui est prêt à payer. En général, on trouve de fortes différences de prix quand le bail est vieux (plus que 5 ans).

Dans quelle mesure? Le montant de cette augmentation fait l’objet d’un calcul relativement complexe, fondé sur plusieurs critères, comme la part de l’investissement engendrant une plus-value (en principe de 50% à 70%), l’amortissement, l’intérêt du capital investi et les nouvelles charges d’entretien.

 

Efficience énergétique

Si la rénovation vise à améliorer l’efficience énergétique, le locataire peut demander à renégocier les acomptes qu’il verse chaque mois ou chaque trimestre pour sa consommation. 

Les annexes de baux commerciaux contiennent notamment des règles concernant les frais d’entretien (nettoyage, sécurité, ventilation, chauffage, etc.) Les deux parties ont tout intérêt à ce que ces frais soient définis de la manière la plus précise possible.

 

REMICOM a une longue expérience en matière de locaux commerciaux, ses employés peuvent vous renseigner au mieux en cas de rénovation. N’hésitez pas à nous consulter pour savoir comment partager les frais en matière de rénovation de local commercial.